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期房预售取消还是保留 这是个问题 ——凤凰网房产济宁
中国社会科学院财经战略研究院周四发布的《中国住房市场月度分析报告》(下文简称《报告》)指出,在房住不炒、清理行政审批权的大背景下,应推动有条件的城市取消期房预售行政许可。 -来自凤凰新闻客户端
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期房预售取消还是保留 这是个问题

凤凰网房产济宁站
2018-10-11 09:27

中国社会科学院财经战略研究院周四发布的《中国住房市场月度分析报告》(下文简称《报告》)指出,在房住不炒、清理行政审批权的大背景下,应推动有条件的城市取消期房预售行政许可。

 中国社会科学院财经战略研究院周四发布的《中国住房市场月度分析报告》(下文简称《报告》)指出,在房住不炒、清理行政审批权的大背景下,应推动有条件的城市取消期房预售行政许可。

  《报告》指出,在房住不炒、清理行政审批权的大背景下,推进住房预售制度改革,是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。要分步推进住房预售制度改革,推动有条件的城市取消期房预售行政许可,同时加强事前、事中及事后监管;对于暂不具备条件的城市,逐步提高期房预售门槛,降低市场风险,保护消费者权益。

  至此,针对商品房预售制度的未来走势,大体是首先在部分城市提高住房预售行争审批的门槛,后逐步取消预售制度。事实上,部分城市在商品房预售门槛上作了提高,合肥市8月份已正式下发《关于调整商品房预售许可形象进度要求的通知》。哈尔滨市5月份也印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,在主城区6区区域范围内实行区域性限售政策,并取消了建设单位网签合同备案信息注销权限。另外,兰州市、乌鲁木齐市、连云港市等也在商品房预售资金周期上加强了监管。由此看来,这个提高预售门槛的过渡期不会持续太长时间,预售制度可能近几年就会取消。

  大部分券商的研究报告认为短期内预售制度取消的可能性不大,认为当前不具备取消的基础,华创证券提出“预售制度短期取消不可行、长期也并无必要、需要建立控风险机制”的观点。笔者认为,控风险和取消预售可能会同步进行。

  取消不可行

  对于取消预售制度,券商一致认为不可行,当前的政策意图并非取消预售制度,市场存在明显误读和过度猜测。广东省此次关于取消商品房预售制度的方案,是对住建部日前下发的《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》的回函意见,而住建部此次政策探讨的目标是针对是否取消预售审批许可,意在实现行政审批流程上的简化并给地方更多自主权,而并非取消预售制度。

  不过财联社也向广东省房协人士求证,内部人士认为过度猜测的说法不成立,“省住建厅当然不会误读,如果施行预售,预售审批肯定取消不了。上位法调整的是,是否应该审批,由谁审批,以及相关流程和前置条件是否合理。”

  另一方面,中金公司认为市场当前也并不具备取消预售制度的基础。主要体现于三方面:

  “一刀切”的取消预售制度将使市场供应量大幅萎缩。商品房预售制度于1994 年出台的《城市房地产管理法》首次建立,已在国内实行20 余年,目前全国商品房供应中超过80%为预售的期房,取消该制度意味着至少未来1-2 年内市场供应会进入巨大真空期,从而引发房价的大幅攀高,这显然与政策“遏制房价上涨”、“防范市场风险”的初衷相悖。

  开发商销售现金流将受到巨大冲击,拿地积极性将大幅降低。开发商现金流半数来自销售回款,取消预售制度将极大程度上抑制其后续拿地和投资,造成中长期市场供应和成交的持续弱势。

  房企的抢工行为将影响工程楼盘质量,在现金流和周转压力下,房企势必将加速抢工,甚至可能牺牲工程质量和楼盘品质,不利于地产行业的健康平稳发展。

  中信建投支持短期内取消预售制度的市场基础不具备的观点。其也从供给和需求两个方面进行了论证:

  首先是金融端,房企融资渠道已经从2016年以来持续收紧,房企到位资金的增速在今年出现3年来第一次负增长,如果一刀切取消预售,意味着房企20-30%左右的资金来源将出现空白,资金链断裂以及由此带来的系统性风险不可轻视。

  其次是供给端,近两年以来,全国城市尤其三四线城市在去库存思路下效果明显,截至到2018年8月,全国商品房待售面积同比下降14%,相比于2016年初的高点已下降25%,以80个大中城市可售库存口径,商品住宅可售面积较2015年初的最高点下降30%。在这种环境下,预售制的突然取消意味着原本今年入市的房屋将推后1-2年以上,供给“休克”的风险将使得当前原本就脆弱的供需结构变得恶化,也和“遏制房价上涨”思路不符。

  总之,当前房企的融资渠道已经收紧、融资成本较高,一旦取消预售拉长资本金占用周期,行业容易发生连锁反应,最终受害的还是购房者,另外,取消预售还会引发新房源供应不足,可能引发房价的再次上行。

  取消又如何

  此前地产股中资产负债表最为健康的万科董事会主席郁亮的一句“活下去”,吓得其他高负债的房企辗转难眠。

  很明显预售制度取消,本来正经历冬天的房企更是将其棉袄抽去。

  如果预售制度取消,房企周转率和ROE 将下降一半,中小房企大量退出,行业集中度将大幅提升此外,在预售制度取消的极端假设下,华创证券针通过15家主流AH房企的2017 年的财报数据进行了敏感性分析,经过测算发现,如果预收账款下降0%-100%,房企的权益乘数从目前4.9 下降至3.8,对应总资产周转率从目前0.21 下降至0.13(对应周转年数从4.8 年提升至8.0年),假设净利率不变的情况下,对应ROE 将从目前18.6%下降至8.6%。而随着行业回报率大幅下降、资金来源的进一步趋紧,中小房企的倒闭或退出将加速,房地产行业的集中度将获得进一步大幅提升。


  

  图/华创证券

  同时商品房的新增供给显著延后,销售短期或将明显萎缩。根据国家统计局数据,在商品房销售中,期房销量远高于现房。2018年前8月,期房和现房销售面积在总销售面积中的占比分别约为81.5%和18.5%,销售金额占比则分别约为85.0%和15.0%。如果仅以现房形式进行销售,商品房新增供给将显著延后,短期内销售规模或将大幅萎缩,从而加大房企的现金回流压力。

  长江证券称,若由期房转为现房销售,土地市场或将冷却,地方财政压力可能加大。土地出让金仍然在地方财政收入中占据重要位置,2017年国有土地使用权出让收入与地方本级财政收入的比例约为56.9%。在经营压力提升的背景下,房企在土地端的投资力度或将冷却,地方政府土地出让金中短期或受影响,地方财政压力预计将会提升。


  

  图/长江证券

  防风险最重要

  与发达国家的预售制度相比较,华创证券也认为预售制度取消并无必要、更需要的是控风险机制的建立,预售制度的资金风险可以通过制度设计来完善,比如:预售款按进度支付、第三方风险分担机制、或提高预售标准等等。

  国际上主流国家中(大多城镇化率超70%),包括美国、日本、德国、法国和新加坡目前仍均采用预售制度,说明预售制度保留也并无大碍,但这些国家的预售制度普遍都用预售款按进度支付以及第三方分先分担机制等控风险机制。如美国特点为第三方保管房屋预售款、日本特点为建立预售房市场风险分担机制、德国特点为订立个性化购房合同分期支付房款、法国为购买预售房是根据工程进度分期付款的、新加坡为购房者按施工进度分期支付房款等。

  另外,取消预售,从一定程度上可以缓解开发商追求所谓的高周转,而忽视了项目施工品质和施工进度,即过快强调开盘销售回收资金,但是放慢了后期的施工进度。从行业新开工增速和竣工增速剪刀差中更可以看出行业的这一状况。

  浙商证券(7.43 +2.34%,诊股)认为造成开发商追求开盘“高周转”但是施工“慢周转”的核心问题在于加强销售回款的监管。因此,其建议要达防范目的更重要的是加强预售款账户监管,严格执行将预售款用于后期施工,防范随意挪用即可。

  总之,预售政策本身没有对错,只是在不同的发展阶段和政策目标下的取舍。由此,必然要回到政策的整体框架中去考虑。

  从长远看,当中国房地产市场逐步走向存量房时代,取消商品房预售制是楼市交易制度改革的必然之途,从供给端来看,房地产开发商的高负债率是众所周知的行业难题。而且,在预售制多年发展之下,交易过程中的大量风险往往都堆积在了购房者和银行身上。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在《时代周报》上表示,中国房地产市场已经有所变化,总体而言,现售是未来的趋势。

  正如中信建投所说,中国商品房预售制度诞生于一个特殊的时点,是我国商品房市场化改革的重要设计之一,不可磨灭其在过去解决我国房地产市场供需结构中的重要作用,但是随着我国商品房供给逐步跟上,未来逐步改变预售制度这样的杠杆政策是可以理解的。


[责任编辑:郑然然]

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